À l’occasion de l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’un des principaux litiges pouvant opposer l’acheteur au vendeur porte sur la possible présence d’un vice caché. De quoi s’agit-il ? L’acheteur dispose-t-il d’un recours en cas de vice caché ? Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité, et si oui, dans quelle mesure ?
La définition d’un vice caché
Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Afin de pouvoir être caractérisé de vice caché, le défaut doit :
- Exister au moment de l’achat, peu importe qu’il concerne une caractéristique physique, fonctionnelle ou juridique du bien.
- Être non apparent lors de l’achat. Cela signifie que l’acheteur ne doit pas pouvoir les déceler à l’œil nu et ne doit pas avoir été informé de leur existence. À défaut, il ne s’agirait plus de vice caché, mais de vice apparent, que l’acquéreur est alors supposé avoir accepté en procédant à l’achat malgré la connaissance de leur existence.
- Rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminuer significativement cet usage, au point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu.
La réunion de ces conditions pour caractériser un vice caché est nécessaire pour maintenir l’équilibre entre les droits et obligations de l’acheteur et du vendeur. L’identification d’un vice caché s’obtient généralement à l’issue d’opérations d’expertise.
La garantie des vices cachés
Si le défaut constitue un vice caché, la garantie des vices cachés peut avoir vocation à s’appliquer. Cette garantie légale porte sur tous les biens, notamment immobiliers, que ceux-ci soient neufs ou anciens, qu’ils soient vendus par des vendeurs professionnels ou de simples particuliers.
Le délai pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés est de 2 ans à partir de la découverte du défaut par l’acheteur, dans une limite de 20 ans à compter de la date de la vente.
Lorsque l’acquéreur rapporte la preuve de l’existence d’un vice caché, il peut choisir, selon la gravité du vice, entre :
- L’action estimatoire lorsque l’acheteur souhaite conserver le bien immobilier, mais obtenir une réduction du prix proportionnelle à la gravité du vice, notamment pour réaliser des travaux nécessaires ;
- L’action rédhibitoire lorsque l’acquéreur souhaite annuler la vente, il est alors tenu de restituer le bien immobilier afin d’obtenir le remboursement du prix par le vendeur.
Si la mauvaise foi du vendeur est prouvée, il engage sa responsabilité et peut être condamné à verser des dommages-intérêts.
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés
Lors de la vente d’un bien immobilier, une clause de non-garantie est souvent insérée par le notaire lorsque la vente lie deux particuliers ou deux professionnels de même spécialité. L’acquéreur ne peut alors se retourner contre le vendeur que s’il est en mesure de prouver que celui-ci avait connaissance du vice caché, et donc qu’il était de mauvaise foi.
En revanche, si le vendeur est considéré comme un professionnel de l’immobilier et l’acheteur comme un simple particulier, cette clause est inefficace, car un professionnel est présumé connaître les vices du bien immobilier vendu.
La qualité de vendeur professionnel désigne évidemment les promoteurs et les sociétés dont l’activité porte sur la vente de biens immobiliers, mais des particuliers peuvent également être assimilés à des vendeurs professionnels, notamment lorsqu’ils ont réalisé les travaux.